November 2012: Der Immobilienmarkt in Hermsdorf, Waidmannslust und Lübars 2012

Für Zugezogene ist es kaum zu glauben, dass sie sich in der größten Stadt Deutschlands befinden: Die unmittelbare Nähe zum Tegeler Forst macht Hermsdorf zu einer idyllischen und begehrten Wohnlage, Lübars ist das älteste Dorf Berlins, und in Waidmannslust fühlt es sich mitunter an, als lebe man wie Gott in Frankreich. Immer mehr Menschen entdecken diese sympathische Mischung – und so erfreuen sich auch diese drei Ortsteile zunehmender Beliebtheit.

Hermsdorf: Vierthöchste Kaufkraft Berlins

Hermsdorf besticht mit der vierthöchsten Kaufkraft Berlins: 26.000 Euro hat jeder Einwohner im Jahr 2012 zur Verfügung und damit etwa 27 Prozent mehr als der Durchschnittsdeutsche. Das Haushaltsnettoeinkommen beträgt etwa 47.500 Euro. Das ist auch im Berlin-Vergleich einer der höchsten Einkommenswerte! Nur in Dahlem, Frohnau und Grunewald verdienen die Menschen mehr. In Hermsdorf leben etwas mehr als 16.000 Menschen, die sich auf etwa 8.500 Haushalte verteilen.

Durch die Kombination aus hervorragender Verkehrsanbindung an A 111, B 96 und S-Bahn, durch die guten Einkaufsmöglichkeiten in der Heinsestraße und in der Hohefeldstraße sowie durch die Ruhe und die Idylle rund um den Waldsee und den Tegeler Forst erfreut sich auch der Immobilienmarkt in Hermsdorf in diesem Jahr einer besonders guten Nachfrage. Häuser in der Schloßstraße, in der Roswithastraße und der Forststraße konnten wir innerhalb weniger Wochen vermitteln. Die Lieblingslagen der Kaufinteressenten befinden sich rund um den Waldsee (Parkstraße, Am Waldpark), grenzen an das Fließtal (Solquellstraße, Bertramstraße, Marthastraße, Götzestraße) oder liegen in der Nähe des Tegeler Forstes (zwischen Mühlenfeldstraße und Schulzendorfer Straße).

Besonders gefragt: Einfamilienhäuser

Insbesondere Einfamilienhäuser sind gefragt, da sich vor allem junge Familien in Hermsdorf umschauen. Hier wird das Angebot, insbesondere in den guten Lagen, mittlerweile eng. Gepflegte Einfamilienhäuser erzielen in ortsüblichen Lagen zumeist Kaufpreise zwischen 275.000 und 375.000 Euro, in besonders guten Lagen auch 400.000 Euro und mehr. Luxuriöse Häuser und Villen werden zwischen 400.000 und 600.000 Euro gehandelt, Reihenhäuser und Doppelhaushälften für 180.000 bis 250.000 Euro. Am Hermsdorfer Schloss oder an den Dominikus-Terrassen werden die Reihenhäuser und Doppelhaushälften aufgrund der hochwertigen Ausstattung, Größe und Lage deutlich höher gehandelt.

Der Bodenrichtwert in Hermsdorf wurde zum Jahresbeginn 2012 von 180 Euro auf 190 Euro je Quadratmeter Grundstück angehoben. Wir konnten in den vergangenen Monaten Grundstückskaufverträge zwischen 150 Euro und 200 Euro pro Quadratmeter beobachten und begleiten. Wir erwarten mittelfristig einen Anstieg des Bodenrichtwertes in Hermsdorf auf rund 200 bis 210 Euro pro Quadratmeter.

Auch Wohnungen sind gefragt

Und auch Eigentumswohnungen sind in Hermsdorf nachgefragt: Je nach Qualität, Lage, Ausstattung und Baujahr bezahlen Käufer durchschnittlich zwischen 1.200 Euro und 2.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Der tatsächlich gezahlte Höchstpreis lag im Jahr 2011 bei 2.735 Euro. Für Mietwohnungen werden in Hermsdorf je nach Ausstattung und Lage 5,50 Euro bis 8,50 Euro pro Quadratmeter Nettokaltmiete bezahlt. Damit liegen die Neuabschlussmieten in Hermsdorf deutlich über den statistischen Erhebungen des Berliner Mietspiegels.

Lübars: Hohe Lebensqualität in Stadtrandlage

Auch Berlins ältestes Dorf ist in Sachen Immobilien spannend – war Lübars doch schon zu Zeiten der Berliner Mauer ein beliebter Touristenort in West-Berlin. Auch heute noch finden Besucher hier eine Dorfidylle am Rand der Großstadt. Gerade die dörfliche Struktur und die Natur machen den Reiz von Lübars aus – entsprechend ruhig und gutbürgerlich ist das Wohnumfeld. Zum Entspannen lädt der Freizeit- und Erholungspark Lübars mit seinen Liege- und Spielwiesen und den vielen ausgedehnten Reit-, Wander- und Radwegen ein. Und an schönen Sommertagen genießt man die Zeit im weitläufigen Strandbad.

In Lübars leben etwa 5.000 Menschen, die sich auf etwa 3.500 Haushalte aufteilen. Die Kaufkraft in Lübars beträgt im Jahr 2012 rund 22.000 Euro je Einwohner, das durchschnittliche Haushaltsnettoeinkommen liegt bei etwa 39.000 Euro.

Wohnungen? Man lebt in Häusern!

Wie üblich „auf dem Lande“, leben Menschen auch in Lübars eher in Häusern als in Wohnungen. Der Bodenrichtwert liegt in Lübars im Jahr 2012 bei 170 Euro pro Quadratmeter Grundstück, also knapp unter dem Bodenrichtwertniveau von Hermsdorf und genauso hoch wie in Waidmannslust. Im Jahr 2011 konnten wir Kaufverträge zwischen 105 Euro und 199 Euro je Quadratmeter beobachten und vermitteln – eine enorme Spanne. Einfamilienhäuser mit einer typischen Wohnfläche von 130 bis 160 Quadratmeter werden für 260.000 bis 320.000 Euro verkauft, Reihenhäuser oder Doppelhaushälften für 170.000 bis 240.000 Euro. Häuser im Herrnholzweg, Am Jartz und im Zehntwerderweg konnten wir 2011 innerhalb weniger Monate an junge Familien vermitteln. Und auch hier haben wir im Jahr 2012 mehr Kaufinteressenten als Immobilienangebote.

Etageneigentum wird kaum nachgefragt – die Preise liegen je nach Ausstattung, Baujahr und Lage zwischen 1.100 und 1.600 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Nur die Komfortwohnungen am Tegeler Fließ oder in der Nähe der Pferdekoppeln werden höher gehandelt. Die Mieten liegen in Lübars bei sechs bis acht Euro pro Quadratmeter Nettokaltmiete. Lediglich die Wohnungen in den Hochhäusern am Zabel-Krüger-Damm sowie in Mietwohnhäusern aus den Sechziger- und Siebzigerjahren sind teilweise auch für fünf Euro je Quadratmeter Wohnfläche zu haben.

Waidmannslust: Französische Lebensart

Geradezu französisch ist der Lebensstil weitenteils in Waidmannslust. Hier quartierten sich nach Ende des Zweiten Weltkriegs die französischen Alliierten ein, mit der „Cité Foch“ entstand eine eigene Siedlung. Die französische Atmosphäre ist hier bei einem Spaziergang noch zu spüren. Rund 8.000 Franzosen leben in Reinickendorf, viele davon in Waidmannslust. Villen, Landhäuser und Einfamilienhäuser prägen den architektonischen Stil dieses Ortsteils.

Zählte Waidmannslust im Jahr 1886 noch 25 Einwohner, so leben heute in den rund 5.400 Haushalten etwa 10.000 Menschen. Die Kaufkraft in Waidmannlust beträgt im Jahr 2012 rund 22.000 Euro je Einwohner. Damit liegt die Kaufkraft rund 9 Prozent über dem Bundesdurchschnitt.

Ausgeglichene Preise

In den Jahren 1966 bis 1972 entstand zwischen dem Zabel-Krüger-Damm entlang der Schluchsee- und Titiseestraße die Rollbergsiedlung mit ihren Hochhäusern. Über 2.000 Wohnungen wurden somit erschaffen, um den fehlenden Wohnraum nach dem Bau der Berliner Mauer 1961 zu kompensieren. Heute ist die Marktlage in Waidmannslust ausgeglichen. Der statistische Bodenrichtwert in Waidmannslust liegt bei 180 Euro pro Quadratmeter Grundstück und ist somit im Vergleich zum Jahr 2011 um 10 Euro heruntergestuft worden.

Hoch im Kurs der überwiegend jungen Kaufinteressenten stehen vor allem Einfamilienhäuser in ruhigen Straßen. Kaufpreise zwischen 280.000 und 350.000 Euro sind hier ortsüblich für typische Einfamilienhäuser mit 130 bis 160 Quadratmetern Wohnfläche. Reihenhäuser oder Doppelhaushälften gibt es bereits für 170.000 bis 250.000 Euro, Eigentumswohnungen für etwa 1.100 bis 1.600 Euro pro Quadratmeter – in der Waldhornstraße und in der Dianastraße haben wir 2011 sogar höhere Quadratmeterpreise erzielt. Einige wenige Villen durchbrechen in Waidmannslust auch mal die Marke von 500.000 Euro – bei überdurchschnittlicher Lage, Ausstattung und Größe. Die schönsten Häuser stehen in der Dianastraße, der Nimrodstraße oder der Bondickstraße sowie angrenzend an das Fließtal.